El cierre de la cárcel de Villa Devoto abre un nuevo escenario para el mercado inmobiliario de uno de los barrios más tradicionales de Buenos Aires. Ubicado entre las calles Bermúdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoyá, el penal funcionó durante décadas como una barrera urbana que condicionó la circulación, la conectividad y el desarrollo inmobiliario del entorno. Su salida reactiva expectativas que el sector venía descontando, aunque sin plazos definidos.
El traslado de los detenidos al complejo penitenciario de Marcos Paz habilita ahora un nuevo escenario para un predio de varias manzanas. Según informaron fuentes del sector, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) deberá definir el mecanismo de disposición del terreno, mientras que la Ciudad tendrá la última palabra en materia de zonificación y usos del suelo.
Desde el sector inmobiliario coinciden en que no se trata de un impacto inmediato, sino de un proceso gradual. La magnitud del efecto sobre los precios estará directamente vinculada a la futura normativa urbana, al equilibrio entre desarrollo privado, espacios verdes y equipamiento público, y a la capacidad de integrar el predio al tejido barrial existente.
Revalorización inmobiliaria y nueva conectividad urbana
Para Gastón Aimaro, de Lincoln Negocios Inmobiliarios, la salida del penal va mucho más allá de una mejora puntual en valores. Según explicó, hoy existen varias manzanas partidas, calles que se cortan y zonas con poca vida urbana que podrían transformarse completamente.
Según su visión, arterias como Bermúdez, Baigorria y calles transversales podrían recuperar circulación, mejorar la luminosidad y generar un nuevo submercado dentro del barrio. Aimaro agregó que no sería solo el Devoto tradicional, sino que podría consolidarse una subzona con productos más modernos, algo que hoy prácticamente no existe en el área.
Sin embargo, ese interés dependerá de las reglas que fije la Ciudad. Si la zonificación es restrictiva, el impacto será acotado, mientras que si se habilitan mayores capacidades constructivas, el atractivo para desarrolladores cambia por completo, según afirmó el especialista.
Valores actuales y expectativas del mercado inmobiliario
En términos de precios, Villa Devoto ya parte de un piso elevado. Aimaro detalló que las unidades premium en zonas residenciales consolidadas se mueven hoy entre 3000 y 5000 dólares por metro cuadrado, según tipología y características. En áreas linderas al penal y en un eventual corredor Devoto–Monte Castro, los proyectos a estrenar podrían partir desde valores más bajos, alrededor de 2800 dólares.
Según el especialista, no es lo mismo un edificio tradicional que uno de doble o triple frente, con amenities y servicios, donde existe mucha demanda y poca oferta. En contraste, el mercado de casas muestra una dinámica más lenta, aunque con potencial de reconversión si la normativa lo permite, especialmente en pasajes y sectores hoy condicionados por el penal.
La revalorización va a existir, pero no será automática, según aclaró Aimaro. Dependerá del proceso urbano y de cómo se modernice la zona en los próximos años.
Un barrio con identidad consolidada
Villa Devoto se apoya en ejes urbanos consolidados. La plaza Arenales funciona como núcleo comercial, gastronómico y social, mientras que avenidas como San Martín, Beiró y Salvador María del Carril concentran servicios y circulación. Additionally, la General Paz funciona como vía de conexión metropolitana y arterias como Lincoln, Segurola y Lope de Vega vinculan el barrio con Monte Castro, Villa del Parque y Agronomía.
Para Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular de Liotto Propiedades, el cierre del penal representa un hecho histórico para el barrio. Según sostuvo, es una oportunidad única para repensar ese sector de la Ciudad con planificación, diálogo y consensos entre todos los actores involucrados.
Liotto remarcó que el destino del predio debería priorizar el interés público y combinar desarrollo urbano con calidad de vida, respetando la escala y la identidad de Devoto. El escenario más razonable, según afirmó, es un uso mixto, con vivienda, comercio de cercanía, espacios verdes y equipamiento comunitario, ya que sin integración real al barrio no hay transformación posible.
Impacto en alquileres y precios de venta
En el segmento de alquileres, Devoto ya venía mostrando subas relevantes durante 2025, en un contexto de demanda sostenida y oferta limitada. Para Liotto, la salida del penal puede reforzar esa tendencia, aunque de manera progresiva. Según dijo, primero aparece el interés, después los proyectos y recién más tarde se consolida el nuevo perfil urbano.
Según datos de Cabaprop, los valores promedio actuales en el barrio se ubican entre 2200 y 2700 dólares por metro cuadrado para departamentos usados, entre 2800 y 3300 dólares para unidades a estrenar, y entre 1800 y 2500 dólares para casas y PH bien ubicados. En procesos de reconversión urbana planificada, los incrementos pueden darse de manera escalonada y alcanzar rangos de entre 15% y 35% en el mediano plazo, con mayor impacto en frentistas y pasajes linderos al predio, según informaron referentes del mercado inmobiliario.
Escenarios posibles para el predio
Román Andrés Paikin, del Colegio Inmobiliario y de San Román Propiedades, señaló que la salida de la cárcel elimina uno de los últimos factores que frenaban la revalorización plena del barrio. Según sostuvo, Devoto ya es un barrio residencial muy sólido y este cambio termina de consolidar su perfil de barrio tranquilo, familiar y de alta calidad de vida.
Desde su análisis, el escenario con mayor consenso urbano es el de un parque público con equipamiento de baja escala, alineado con la identidad de “Devoto jardín”. Según explicó, desde el punto de vista inmobiliario, es el que más valor agrega al entorno, aunque tenga pocos metros vendibles, ya que no satura, no compite con oferta nueva y mejora la calidad de vida.
Otros escenarios posibles incluyen desarrollos mixtos de baja densidad, mientras que un desarrollo residencial intensivo aparece como el menos probable y el que menos valor sumaría al entorno, según el análisis de especialistas consultados.
Factores que determinarán el impacto del cierre de la cárcel
Los especialistas coinciden en que el impacto final no dependerá de un único factor. La salida del penal es apenas el punto de partida, mientras que la definición de usos del suelo, la apertura de calles, la inversión pública en infraestructura y las reglas para el sector privado serán determinantes para que la transformación se traduzca en valor urbano y no solo en expectativa inmobiliaria.
En el corto plazo, el mercado ya muestra mayor nivel de consultas y análisis de oportunidades en la zona, aunque sin saltos bruscos en los precios de propiedades. En el mediano y largo plazo, la reconversión del predio podría modificar de manera estructural el perfil de Devoto y su entorno, saldando una postergación histórica en uno de los últimos grandes enclaves urbanos pendientes de transformación en la Ciudad.
Aimaro resumió que si el proceso se hace bien, el impacto será profundo y positivo, no solo para el mercado inmobiliario, sino para la vida cotidiana del barrio. Liotto coincidió en que la clave está en planificar con visión de ciudad y respetar la identidad de Devoto como barrio residencial de calidad.
En las próximas semanas se espera que la AABE defina el mecanismo de disposición del terreno y que el gobierno porteño comience a discutir con sectores vecinales y profesionales la zonificación aplicable. Sin embargo, las autoridades no han confirmado plazos concretos para estas definiciones ni para el inicio de obras en el predio.